Kira Tespit Davasında 5 Yıl Kuralı
Beş yıl, her kira tespit davası için mutlak bekleme süresi değildir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde emsal kiraların da değerlendirilmesi bakımından önem taşır.
İlk beş yılda kira nasıl belirlenir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için kararlaştırılan artış, TBK 344 uyarınca bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmedeki daha düşük geçerli artış oranı ayrıca dikkate alınır.
Taraflar artış konusunda anlaşmamışsa hâkim, kiralananın durumunu ve hakkaniyeti gözeterek bu sınır içinde bedeli belirleyebilir. Bu nedenle “beş yıl dolmadan tespit davası açılamaz” ifadesi doğru değildir.
Beş yıldan sonra ne değişir?
TBK 344/3 kapsamında hâkim; TÜFE değişimini, taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. Sonuç yalnızca TÜFE oranıyla veya tek bir emlak ilanıyla hesaplanmaz.
Beş yılın dolması, kiraya verenin istediği tutarı kendiliğinden geçerli hâle getirmez. Tarafların anlaşması veya uyuşmazlık hâlinde mahkemenin değerlendirmesi gerekir. Sonraki beş yıllık dönemler de kanunun aynı çerçevesinde ele alınır.
Kira dönemi örneği
Başlangıcı 1 Ekim 2021 olan ve her yıl yenilenen bir sözleşmede 1 Ekim 2026, beş yılın tamamlandığı yeni dönem başlangıcıdır. Bu örnek yalnızca dönem ayrımını gösterir; sözleşmenin içeriği ve önceki yargılamalar ayrıca incelenmelidir.
Yeni bedelin bu dönem başından uygulanabilmesi ayrı bir konudur: TBK 345 kapsamında dava zamanı, yazılı bildirim ve sözleşmedeki artış hükmü birlikte değerlendirilir. Beş yılın dolması tek başına geçmiş dönem farkı hakkı doğurmaz.
Tespit, uyarlama ve tahliye aynı şey mi?
Tespit, kira bedelinin belirlenmesine ilişkindir. TBK 138 kapsamındaki uyarlama ise olağanüstü koşullar ve aşırı ifa güçlüğü bakımından ayrı şartlara bağlıdır; fiyat artışı tek başına otomatik uyarlama hakkı anlamına gelmez.
Kira tespit kararı tek başına tahliye kararı değildir. Tahliye için ayrı hukuki nedenler ve usul gerekir. Yabancı para üzerinden kurulan sözleşmelerde TBK 344/4 ve ilgili sınırlamalar ayrıca incelenmelidir.
Hazırlık kontrol listesi
Sıkça Sorulan Sorular
Kaynaklar ve içerik bilgisi
İçerik güncellemesi: . Genel bilgilendirmedir; somut dosyaya ilişkin hukuki görüş veya sonuç garantisi değildir.